Αντιδράσεις από τους ιδιοκτήτες έχει προκαλέσει η απόφαση του Υπουργείου Οικονομικών που αφορά τη φορολόγηση του εισοδήματος από ακίνητα, σύμφωνα με την οποία οι ιδιοκτήτες θα φορολογηθούν ακόμα και για τα ανείσπρακτα ενοίκια. Κι αυτό, γιατί σύμφωνα με παλαιότερη εγκύκλιο από την 1-1-2014 έχει καταργηθεί το μέτρο της εκχώρησης των ανείσπρακτων μισθωμάτων στην εφορία.
Το μέτρο αυτό επέτρεπε στους ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν είχαν εισπράξει τα ενοίκια να εκχωρήσουν το δικαίωμα είσπραξης στην εφορία και να απαλλαγούν από την υποχρέωση δήλωσής τους στην φορολογική δήλωση.
Όσοι ιδιοκτήτες, λοιπόν, έχουν ενοικιάσει το ακίνητό τους και εντός του 2014 δεν εισέπραξαν τα οφειλόμενα ενοίκια θα πρέπει φέτος να τα δηλώσουν σαν να τα έχουν εισπράξει. Έτσι θα φορολογηθούν γι' αυτά από το πρώτο ευρώ με συντελεστή 11% όπως ορίζει ο ΚΦΕ.
Σύμφωνα με πληροφορίες υπάρχει \εισήγηση για να επανέλθει το δικαίωμα εκχώρησης ανείσπρακτων ενοικίων προς το Δημόσιο, ώστε να μην φορολογηθεί ο ιδιοκτήτης που δεν έχει εισπράξει τα μισθώματα.
Στην απόφαση αυτή, εκτός των άλλων αναφέρονται και τα ακόλουθα:
Σε εφαρμογή του ν.4172/2013, σχετικά με τη φορολόγηση του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία, ως τέτοιο -σε χρήμα ή σε είδος- είναι ό,τι προκύπτει από την εκμίσθωση ή την ιδιοχρησιμοποίηση ή τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων.
Με την ίδια εγκύκλιο πάντως ξεκαθαρίζεται ότι «για την ιδιοκατοίκηση ακινήτου δεν προκύπτει εισόδημα από ακίνητη περιουσία αλλά ετήσια αντικειμενική δαπάνη», δηλαδή το τεκμαρτό εισόδημα για το σπίτι που μένει κάποιος δεν υπόκειται σε φόρο αλλά λογίζεται μόνον ως τεκμήριο.
Ειδικότερα ορίζεται ότι το εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται με την ακόλουθη κλίμακα:
|
Εισόδημα από ακίνητη περιουσία (ευρώ) |
Συντελεστής (%) |
|
<12.000 |
11% |
|
>12.000 |
33% |
Καθορίζεται ακόμα ο τρόπος αποτίμησης του εισοδήματος ακίνητης περιουσίας.
Ειδικότερα, ορίζεται ότι το εισόδημα σε είδος αποτιμάται στην αγοραία αξία, όπως αυτή προκύπτει. Το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση τεκμαίρεται στο τρία τοις εκατό (3%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Κατ' εξαίρεση, το τεκμαρτό εισόδημα που αφορά δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι διακόσια τετραγωνικά μέτρα (200 τ.μ.) προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία από συγγενείς, απαλλάσσεται από το φόρο.
Προβλέπεται ακόμη 5% έκπτωση δαπανών για όλα τα φυσικά πρόσωπα (όχι για τις επιχειρήσεις) χωρίς αποδείξεις και παραστατικά. Δηλαδή, ο ιδιοκτήτης δεν θα χρειάζεται να καταθέτει αποδείξεις και παραστατικά, για να δικαιολογήσει δαπάνες που έκανε για το ακίνητό του, ώστε να μειώσει το φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια.
Αυτονόητο είναι ότι η έκπτωση των δαπανών αυτών δεν ισχύει για ακίνητα που δεν αποφέρουν εισόδημα, π.χ. κενό ακίνητο ή ιδιοκατοικούμενη κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία και δωρεάν παραχώρηση της χρήσης μιας κύριας κατοικίας μέχρι 200τμ σε συγγενείς για χρήση σαν κύρια κατοικία, που απαλλάσσεται του φόρου εισοδήματος.
Στην έννοια του όρου δαπάνες επισκευής, συντήρησης και ανακαίνισης ακινήτου, περιλαμβάνονται οι δαπάνες που συνίστανται στην αγορά αγαθών και την παροχή υπηρεσιών και γίνονται με σκοπό:
α) να επαναφέρουν κάποιο ακίνητο που έχει υποστεί βλάβη ή αλλοίωση στην αρχική του κατάσταση,
β) να διατηρήσουν κάποιο ακίνητο σε καλή κατάσταση, να προληφθούν ή να παρεμποδιστούν τυχόν βλάβες ή αλλοιώσεις του από τη χρήση ή τη λειτουργία ή την πάροδο του χρόνου και
γ) την αποκατάσταση της αρχικής του φυσιογνωμίας (αρχιτεκτονικής, δομικής, μορφολογικής και καλλιτεχνικής), καθώς και τη λειτουργική εξυπηρέτηση της χρήσης για την οποία προορίζεται το ακίνητο, ανεξάρτητα από την αιτία που προκάλεσε την καταστροφή του. Στις δαπάνες αυτές δεν περιλαμβάνονται οι δαπάνες που αφορούν προσθήκες ή βελτιώσεις ακινήτου.
Διευκρινίζεται ότι τα νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες που τηρούν διπλογραφικά βιβλία, καθώς και τα νομικά πρόσωπα της περίπτωσης γ' του άρθρου 45 (νομικά πρόσωπα δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα στα οποία περιλαμβάνονται και τα κάθε είδους ιδρύματα) που τηρούν απλογραφικά βιβλία φορολογούνται για το εισόδημα από ακίνητη περιουσία με συντελεστή είκοσι έξι τοις εκατό (26%), καθόσον τα εν λόγω έσοδα θεωρούνται έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Όσον αφορά το εισόδημα από ακίνητα, που έχει ένα κοινωφελές ίδρυμα αυτό υπολογίζεται ως εξής: Αν π.χ. το ίδρυμα έχει 30.000 ευρώ, έσοδα από μερίσματα και τόκους καταθέσεων 15.000 ευρώ και έσοδα πραγματοποιούμενα κατά την επιδίωξη της εκπλήρωσης του σκοπού του 10.0 ευρώ (συνδρομές, εισφορές, χορηγίες, κλπ.), τα οποία δεν αποτελούν αντικείμενο φόρου και παράλληλα έχει πραγματοποιήσει δαπάνες ύψους 21.000 ευρώ μέσα στο φορολογικό έτος, εκ των οποίων 10.000 ευρώ αφορούν την επισκευή και τη συντήρηση εκμισθωμένου ακινήτου, 6.000 ευρώ αφορούν πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου (αποσβέσεις, ασφάλιστρα ακινήτου, κ.λπ.) και 5.0 ευρώ δαπάνες που πραγματοποιούνται κατά την επιδίωξη της εκπλήρωσης του σκοπού του (χορήγηση υποτροφιών και δωρεών, καταβολή νοσηλίων, κλπ.), το εν λόγω ίδρυμα δικαιούται να εκπέσει από τα έσοδα από ακίνητη περιουσία σε ποσοστό 75% το ποσό των 12.000 ευρώ [(10.000 + 6.000) χ 75%].
Το υπόλοιπο ποσό των πιο πάνω δαπανών (25%) δεν εκπίπτει από τα λοιπά έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα του εν λόγω ιδρύματος (μερίσματα, τόκοι καταθέσεων), καθόσον, κατά ρητή διατύπωση του νόμου, οι υπόψη δαπάνες εκπίπτουν κατά ποσοστό 75%.
Επιπλέον, διευκρινίζεται ότι για την έκπτωση όλων των παραπάνω δαπανών θα έχουν εφαρμογή οι όροι και οι προϋποθέσεις που ορίζονται από τις διατάξεις του άρθρου 22 του ν.4172/2013 (ήτοι, δαπάνες που αντιστοιχούν σε πραγματική συναλλαγή και αποδεικνύονται με κατάλληλα δικαιολογητικά, κλπ.), καθόσον σε κάθε περίπτωση τα έσοδα που αποκτούν τα νομικά πρόσωπα μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα θεωρούνται έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Όσον αφορά στον προσδιορισμό του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία που αποκτούν τα ημεδαπά νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες κερδοσκοπικού χαρακτήρα, το εισόδημα αυτό, αν και χαρακτηρίζεται εισόδημα από ακίνητη περιουσία ιδίως για τις ανάγκες υποβολής της δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας, θεωρείται σε κάθε περίπτωση έσοδο από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Κατά συνέπεια, το εισόδημα που τεκμαίρεται από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση γης ή ακινήτου υπόκειται σε φορολογία στο όνομα του νομικού προσώπου ή νομικής οντότητας, χωρίς καμία εξαίρεση για αυτό που προκύπτει από την ιδιοχρησιμοποίηση βιομηχανοστασίων, ξενοδοχείων, κλπ., ενώ ειδικά για την περίπτωση της ιδιοχρησιμοποίησης εκπίπτει, κατά τον προσδιορισμό του κέρδους από επιχειρηματική δραστηριότητα των παραπάνω νομικών προσώπων και νομικών οντοτήτων, το τεκμαρτό μίσθωμα κατά το μέτρο που δεν υπερβαίνει το τρία τοις εκατό (3%) επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, με βάση τις διατάξεις της περίπτωσης η' του άρθρου 23 του ίδιου
Newsroom Oenet
