Η πώληση αποτελεί υποσχετική δικαιοπραξία, καθώς γεννά μια νέα ενοχική υποχρέωση και ένα νέο ενοχικό δικαίωμα, τα οποία δεν προϋπήρχαν αλλά προκύπτουν εκ της σύμβασης, η οποία συνίσταται στην υποχρέωση και την απαίτηση μεταβίβασης της κυριότητας του πράγματος ή του δικαιώματος (513 ΑΚ).
Η πώληση είναι επίσης εκποιητική δικαιοπραξία, καθώς προβαίνει στη μεταβίβαση της κυριότητας του πράγματος/δικαιώματος καθαυτή. Εκποιητική είναι κάθε δικαιοπραξία με την οποία μεταβιβάζεται, αλλοιώνεται, επιβαρύνεται ή καταργείται, υφιστάμενο (ενοχικό ή εμπράγματο) δικαίωμα. Εν προκειμένω λοιπόν, έχουμε σε πρώτο στάδιο ίδρυση δικαιώματος και εν συνεχεία μεταβολή της κατάστασης του υφιστάμενου δικαιώματος που έχουμε δημιουργήσει. Έχουμε υπόσχεση πώλησης και στη συνέχεια πραγματοποίηση της υπόσχεσης αυτής.
Προϋποθέσεις εγκυρότητας πώλησης:
Συχνό φαινόμενο που εμφανίζεται στις συμβάσεις είναι η βούληση των μερών να μην είναι αυτή η οποία φαίνεται, αλλά να κρύβονται άλλες προθέσεις πίσω από μία σύμβαση. Για την πραγματοποίηση συμβάσεων εν γένει είναι απαραίτητο να συμφωνούν και τα δύο μέρη, δηλαδή να έχουν σύμπτωση βουλήσεως ως προς την επιθυμία να υλοποιηθεί ένα έννομο αποτέλεσμα. Εν προκειμένω τα μέρη πρέπει λοιπόν να επιθυμούν και τα δύο τη μεταβίβαση της κυριότητας του πράγματος ή του δικαιώματος (σύμπτωση βουλήσεως ως προς το αντικείμενο της σύμβασης), για την οποία πρέπει να συμφωνήσουν ένα τίμημα. Άρα βλέπουμε ότι η πώληση είναι αμφοτεροβαρής σύμβαση, δηλαδή με αντιπαροχή του ενός μέρους στο άλλο. Το ένα μέρος αποδίδει την κυριότητα (πωλητής), ενώ το άλλο μέρος αποδίδει ένα τίμημα, το οποίο είναι συνήθως χρηματικό ποσό (αγοραστής).
Το ζήτημα που αναφέραμε παραπάνω, δηλαδή η βούληση των μερών να μην είναι πραγματική φέρει δύο ενδεχόμενα. Αρχικά είτε η βούληση δεν είναι πραγματική με την έννοια ότι πίσω από αυτή «κρύβεται» μια άλλη σύμβαση την οποία επιθυμούν να συνάψουν τα μέρη. Για αυτό το ενδεχόμενο ο Αστικός Κώδικας προβλέπει στο άρθρο 138 στην παράγραφο 2 ότι αν κάτω από μία εικονική σύμβαση καλύπτεται μία άλλη δικαιοπραξία, τότε η υποκρυπτόμενη δικαιοπραξία είναι έγκυρη εφόσον υπάρχει πραγματική βούληση των μερών προς αυτή και συντρέχουν οι όροι προς τη σύστασή της. Επομένως αν εδώ είχαμε μια εικονική πώληση ενός πατέρα στο γιο του πίσω από την οποία κρύβεται μια δωρεά (496 ΑΚ) θα μπορούσαμε να πούμε ότι η δωρεά θα είναι έγκυρη εφόσον υπάρχει πραγματική επιθυμία του πατέρα για παροχή του περιουσιακού στοιχείου στο γιο του χωρίς αντιπαροχή.
Δεύτερη περίπτωση εικονικής πώλησης είναι αν αυτή πάσχει από εικονικότητα τιμήματος, δηλαδή αν το τίμημα που αναγράφεται στη σύμβαση δεν είναι το πραγματικό, είναι χαμηλότερο ή υψηλότερο για να εξυπηρετηθούν άλλα συμφέροντα (λ.χ. να μικρότερο τίμημα ώστε να φανεί ο πωλητής ότι έχει μικρότερο εισόδημα και να φορολογηθεί λιγότερο, ή αντίστοιχα για τον αγοραστή μεγαλύτερο τίμημα ώστε να φανεί ότι έχει και αυτός περισσότερα έξοδα, άρα λιγότερα έσοδα και να φορολογηθεί με μικρότερο συντελεστή).
Πώληση και ακυρότητα:
Η εικονική πώληση, όπως κάθε εικονική σύμβαση, είναι άκυρη αν η βούληση των μερών δεν έγινε στα σοβαρά, παρά μόνο φαινομενικά (άρθρο 138 παρ.1 ΑΚ). Αν λοιπόν δεν υπάρχει κάποια άλλη σύμβαση που κρύβεται πίσω από αυτή, ούτε υπάρχει τίμημα που να ανταποκρίνεται σε αυτό που έχουν συμφωνήσει πραγματικά τα μέρη τότε πάσχει από ακυρότητα.
Εικονική πώληση και αδικαιολόγητος πλουτισμός:
Αν το συμφωνηθέν τίμημα είναι μεγαλύτερο από αυτό που αναγράφεται στη σύμβαση και ο αγοραστής το έχει καταβάλει, τότε μπορεί να ζητήσει πίσω το επιπλέον τίμημα, δηλαδή αυτό που υπερβαίνει την πραγματική αξία του πωληθέντος πράγματος, βάσει των διατάξεων περί αδικαιολόγητου πλουτισμού άρθρο 904 ΑΚ και επόμενα. Η δυνατότητα αυτή δικαιολογείται από το γεγονός ότι η υπερβαίνουσα αξία θα καταστήσει πλουσιότερο τον πωλητή εις βάρος της περιουσίας του αγοραστή, χωρίς νόμιμη αιτία. Η υπερβαίνουσα αξία είναι λοιπόν αχρεωστήτως καταβληθείσα, καθώς ο αγοραστής οφείλει στον πωλητή την απόδοση τιμήματος που αντιστοιχεί στην πραγματική αξία του πράγματος.
Από τα παραπάνω καταλαβαίνουμε ότι και ο πωλητής με τη σειρά του έχει νόμιμη αιτία να ζητήσει από τον αγοραστή την απόδοση μόνο του πραγματικού τιμήματος, αν αυτός δε το έχει καταβάλει, πάλι με τις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού, καθώς ο αγοραστής με την παραλαβή του πράγματος θα έχει καταστεί πλουσιότερος αν δεν αποδόσει το τίμημα που αντιστοιχεί στην πραγματική αξία του. Ο πωλητής όμως δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να ζητήσει τίμημα που υπερβαίνει την αγοραία αξία του πωληθέντος, καθώς όπως αναφέραμε θα υπάρξει αντίστοιχα αδικαιολόγητος πλουτισμός του.
Επομένως, τα μέρη έχουν δικαίωμα να ζητήσουν την πραγματοποίηση απαιτήσεων που έχουν αντίκρυσμα σε νόμιμη αιτία, δηλαδή αντιστοιχούν στην πραγματική βούληση η οποία τα οδηγεί να συνάψουν μια σύμβαση.
Χαρακτηριστικό είναι ότι η εικονικότητα έχει συνέπειες μόνο αν τα πρόσωπα τη γνωρίζουν. Επομένως, αν μια σύμβαση είναι εικονική, δεν βλάπτει, δηλαδή δεν έχει αρνητικές συνέπειες σε εκείνον που τη σύνηψε χωρίς να γνωρίζει την εικονικότητά της (άρθρο 139 ΑΚ).
ΒΛΑΒΙΑΝΟΥ ΓΕΩΡΓΙΑ-ΧΡΙΣΤΙΝΑ
ΝΟΜΙΚΟΣ-ΔΗΜΟΣΙΟΓΡΑΦΟΣ
Συντακτική Ομάδα Oenet