Σύμφωνα με το άρθρο 166 ΑΚ, ως προσύμφωνο ορίζεται η σύμβαση με την οποία τα μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση να συνάψουν ορισμένη σύμβαση. Το προσύμφωνο δηλαδή αποτελεί προπαρασκευαστική ενέργεια για τη σύναψη της τελικής σύμβασης, της οποίας το περιεχόμενο ορίζεται στο προσύμφωνο. Η χρησιμότητα του προσυμφώνου έγκειται στο γεγονός ότι αποτελεί μια διαβεβαίωση της δέσμευσης των μερών προς πραγματοποίηση της σύμβασης που θα καταρτιστεί σε μελλοντικό στάδιο. Απουσία προσυμφώνου εγκυμονεί ο κίνδυνος κάποιο από τα μέρη να θελήσει να μην πραγματώσει την σύναψη της οριστικής σύμβασης, καθώς δεν υπάρχει κάτι που να δεσμεύεται από αυτό.
Το προσύμφωνο δεν αποτελεί παρεπόμενη σύμβαση, δηλαδή σύμβαση που να εξαρτάται από την ύπαρξη κύριας σύμβασης. Αντίθετα, αποτελεί αυτοτελή, ξεχωριστή σύμβαση από τη μελλοντική που θα καταρτιστεί. Κατά συνέπεια, λόγω του υποσχετικού του χαρακτήρα κάθε μέρος μπορεί να απαιτήσει από το άλλο μόνο την υποχρέωση που απορρέει από το προσύμφωνο, δηλαδή τη συναίνεση για τη σύναψη της οριστικής σύμβασης. Δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να αξιώσει την πραγματοποίηση των υποχρεώσεων που γεννώνται από την οριστική σύμβαση η οποία δεν έχει καν ακόμη συναφθεί.
Εν προκειμένω, η σύμβαση προσυμφώνου συνοδεύεται από μία παρεπόμενη σύμβαση, τη σύμβαση του αρραβώνα. Συμβάσεις όπως ο αρραβώνας και η ποινική ρήτρα συνοδεύουν την κύρια σύμβαση του προσυμφώνου και έχουν λόγο ύπαρξης μόνο την κύρια αυτή σύμβαση. Επομένως, αν «εξαφανιστεί» το προσύμφωνο «εξαφανίζεται» και η υποχρέωση καταβολής αρραβώνα ή ποινικής ρήτρας.
Η ενάγουσα προέβη στην απόδοση αρραβώνα, δηλαδή στην καταβολή χρηματικού ποσού ή περιουσιακού στοιχείου για την κάλυψη της ζημίας σε περίπτωση μη εκτέλεσης της σύμβασης (402 ΑΚ). Αν η σύμβαση δεν εκτελεστεί, αυτός που δίνει τον αρραβώνα τον χάνει αν είναι υπαίτιος για την αδυναμία της παροχής. Ωστόσο, στην περίπτωση της ενάγουσας υπαίτιος ήταν ο δανειστής, στον οποίο είχε δηλώσει την καθυστέρηση της παροχής και αυτός δεν εξέφρασε καμία δυσαρέσκεια, αντιθέτως προέβη σε συναίνεση καταβολής μεγαλύτερου ποσού από την ενάγουσα. Στη συνέχεια, εκείνη προέβη σε πρόσκληση του δανειστή προς εκτέλεση του προσυμφώνου και σύναψη της οριστικής σύμβασης της πώλησης. Ωστόσο, ο δανειστής δίχως νόμιμη αιτία θέλησε να υπαναχωρήσει και να μην προβεί στην κατάρτιση οριστικής σύμβασης, με αποτέλεσμα η ενάγουσα να ζημιωθεί ως προς τα επιχειρηματικά της σχέδια, για τα οποία λόγω υπαιτιότητας του υπερήμερου δανειστή δεν μπόρεσε να λάβει δάνειο από την τράπεζα το οποίο θα χρηματοδοτούσε το υπόλοιπο ποσό για την πώληση. Εφόσον ο δανειστής είναι υπερήμερος (περισσότερα για υπερημερία δείτε εδώ), σύμφωνα με το άρθρο 403 ΑΚ οφείλει να αποδώσει στον αντισυμβαλλόμενο ποσό διπλάσιο από τον αρραβώνα που έλαβε.
«Περαιτέρω, προέκυψε ότι η ενάγουσα απέστειλε στους εναγόμενους την από 18-9-2007 εξώδικη δήλωσή της, με την οποία τους καλούσε να προσέλθουν για την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας του επιδίκου ακινήτου, προτείνοντας ως ημερομηνία υπογραφής την 17η-10-2007, έναντι πλέον αυξημένου τιμήματος, λόγω της χρονικής καθυστέρησης, το οποίο με κοινή συναίνεσή τους ανήλθε σε 1.700.000 ευρώ (…) Στην πρόσκληση, όμως αυτή, δεν ανταποκρίθηκαν οι εναγόμενοι, όπως και σε παρόμοιες προσκλήσεις της ενάγουσας προς αυτούς που ακολούθησαν. Αντίθετα οι εναγόμενοι, με την από 29-1-2008 αίτησή του (ο πρώτος) και με την από 23-1-2008 αίτησή τους (οι λοιποί) προς την Πολεοδομία Πειραιά, ζήτησαν την ακύρωση της ως άνω (υπ' αρ. …/2007) άδειας κατεδάφισης παλαιών κτισμάτων επί του εν λόγω οικοπέδου, την έκδοση της οποίας είχε επιτύχει η ενάγουσα, δεικνύοντας έτσι σαφώς την πρόθεσή τους να μην συμμορφωθούν με το προσύμφωνο, αναιρώντας τις ενέργειες της ενάγουσας. Η τελευταία, στη συνέχεια, άσκησε την υπ' αρ. 3808/2008 αγωγή της ενώπιον του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς κατά των εναγομένων, με την οποία ζητούσε την καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως (άρθρο 949 ΚΠολΔ) αυτών, σχετικά με τη σύναψη του οριστικού συμβολαίου, υποχρέωση που πήγαζε από το επίμαχο προσύμφωνο. Στα πλαίσια δε της ως άνω κύριας δίκης, εκδόθηκε, κατόπιν σχετικής αίτησης της ενάγουσας, η υπ' αρ. 8430/2008 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, (διαδικασία ασφαλιστικών μέτρων), η οποία αφού πιθανολόγησε, μεταξύ άλλων, το χαρακτήρα της προθεσμίας, που αναφερόταν στο προσύμφωνο, ως εκπληρώσεως και όχι διαλυτικής, έκανε δεκτή την αίτηση της ενάγουσας και διέταξε τη δικαστική μεσεγγύηση του επίδικου ακινήτου, ενώ διόρισε μεσεγγυούχο το νόμιμο εκπρόσωπο αυτής, μέχρι την έκδοση απόφασης επί της κύριας διαφοράς. Ενόψει της ως άνω απόφασης ασφαλιστικών μέτρων η ενάγουσα επέδωσε, στις 6-11-2008, στους εναγομένους την από 3-11-2008 εξώδικη πρόσκλησή της, με την οποία τους καλούσε εκ νέου στην κατάρτιση της οριστικής σύμβασης στις 11-11-2008. Σε απάντηση αυτής, οι εναγόμενοι απέστειλαν στην ενάγουσα, στις 11-11-2008, την από 7-11-2008 εξώδικη δήλωσή τους, με την οποία, αφού ανέλυαν, υπό τη δική τους εκδοχή, την μέχρι τότε πορεία της σχέσης τους και της αντιδικίας με την ενάγουσα, δήλωναν ότι δεν πρόκειται να προσέλθουν σε υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Την απάντηση-δήλωση αυτής κοινοποίησαν δε παράλληλα στο διορισθέντα από την ενάγουσα συμβολαιογράφο προς κατάρτιση της σύμβασης αλλά και στη χρηματοδότρια αυτής τράπεζα. Η κοινοποίηση αυτής προς την τράπεζα, αποτέλεσε σημαντικό εμπόδιο για τη συνέχιση της διαδικασίας εκ μέρους της ενάγουσας, αφού παρεμπόδισε τη χρηματοδότησή της, η οποία αποτελούσε προϋπόθεση (καθώς είχε προηγηθεί προέγκριση, όπως αναφέρθηκε παραπάνω) για την πραγμάτωση του επιχειρηματικού της σκοπού στο ως άνω οικόπεδο».
Ως προς τον δεσμευτικό χαρακτήρα του προσυμφώνου, εφόσον αυτό αποτελεί μια σύμβαση όπως οι άλλες, ελλείψει ακυρότητας έχει δεσμευτικό χαρακτήρα. Εφόσον λοιπόν είναι έγκυρο, δηλαδή καταρτίζεται με τη συναίνεση των μερών να δεσμευτούν, είναι σύμφωνο με τα χρηστά ήθη, υπάρχει πρόθεση για σύναψη της σύμβασης και τηρείται ο τύπος, το προσύμφωνο δεσμεύει κανονικά τα μέρη. Σε τί τα δεσμεύει; Αφενός αποτελεί δέσμευση ως προς την μετέπειτα σύναψη της οριστικής σύμβασης. Αφετέρου, θεμελιώνει υποχρέωση προς καλή πίστη των δύο μερών, δηλαδή στην απουσία ενεργειών αντίθετων προς τα συναλλακτικά ήθη. Η υποχρέωση προς σύναψη της οριστικής σύμβασης χαρακτηρίζεται ως κύρια υποχρέωση, εφόσον αποτελεί και τον λόγο σύναψης του προσυμφώνου. Η καλή πίστη μεταξύ των αντισυμβαλλόμενων είναι παρεπόμενη υποχρέωση, δευτερεύοντος χαρακτήρα, όχι όμως άνευ σημασίας καθώς θεμελιώνει ευθύνη.
Από τα παραπάνω, προκύπτει ότι στην απόφαση ΑΠ 257/2021 έχουμε αθέτηση από τον δανειστή τόσο της κύριας υποχρέωσης, εφόσον παραβίασε το προσύμφωνο χωρίς νόμιμη αιτία με το να μην προβαίνει στη σύναψη της οριστικής σύμβασης πώλησης παρά την πραγματική και προσήκουσα προσφορά του μελλοντικού αγοραστή. Δευτερευόντως όμως έχουμε και συμπεριφορά αντίθετη στα χρηστά ήθη με την αιφνίδια και ανεξήγητη αυτή άρνηση που οδήγησε στη ζημία της ενάγουσας. Για τις δύο αυτές παραβάσεις ο υπερήμερος δανειστής οφείλει την καταβολή του διπλάσιου ποσού του αρραβώνα. Σύμφωνα με το άρθρο 409, "Αν η ποινή που συμφωνήθηκε είναι δυσανάλογα μεγάλη, μειώνεται, ύστερα από αίτηση του οφειλέτη, από το δικαστήριο στο μέτρο που αρμόζει. Αντίθετη συμφωνία δεν ισχύει". Εδώ όμως δεν κρίθηκε δυσανάλογη η καταβολή του ποσού των 200.000 ευρώ σε σχέση με τα 1.500.000 ευρώ που αποτελούν το συμφωνηθέν τίμημα και αργότερα 1.700.000 με την προσφορά της ενάγουσας να δώσει παραπάνω χρήματα λόγω της καθυστέρησης. Το γεγονός αυτό εξηγείται επίσης από την απουσία διαλυτικής προθεσμίας στο προσύμφωνο, την οποία επικαλέστηκε ο δανειστής. Εφόσον δεν ορίστηκε διαλυτική προθεσμία στο σύμφωνο εξαρχής, η προθεσμία χαρακτηρίζεται ως προθεσμία εκπλήρωσης.
ΒΛΑΒΙΑΝΟΥ ΓΕΩΡΓΙΑ-ΧΡΙΣΤΙΝΑ
ΝΟΜΙΚΟΣ-ΔΗΜΟΣΙΟΓΡΑΦΟΣ
Συντακτική Ομάδα Oenet