Φόροι που επιβάλλονται κατά την απόκτηση ενός ακινήτου

Α. ΑΠΟΚΤΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΜΕ ΑΓΟΡΑ (ΕΠΑΧΘΗ ΑΙΤΙΑ).

1.Φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) 3%. Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με επαχθή αιτία επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) με ποσοστό 3%  επί της αξίας του ακινήτου ο οποίος βαρύνει τον αγοραστή. Σε περίπτωση που το τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος.

Ο ΦΜΑ  μειώνεται α) στο τέταρτο (1/4) στις περιπτώσεις διανομής ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων ή διάλυσης Ο.Ε., Ε.Ε., Ε.Π.Ε. και Ι.Κ.Ε. και μεταβίβασης των ακινήτων της εταιρείας στα μέλη της, κατά την εταιρική τους μερίδα. β)  στο μισό (1/2) στις περιπτώσεις ανταλλαγής ακινήτων ίσης αξίας, συγχώνευσης Α.Ε. και Συνεταιρισμών, αναγκαστικής απαλλοτρίωσης για δημόσια ωφέλεια, καθώς και συνένωσης οικοπέδων.

Επιπλέον :

Επί του φόρου μεταβίβασης ακινήτων επιβάλλεται :

α) Δημοτικός φόρος     3% επί του ΦΜΑ  και

 β) Νέος φόρος υπέρ Νομαρχιακών Ταμείων Οδοποιίας (Ν. 4110/13) 7% επί του ΦΜΑ

Απαλλαγές από  ΦΜΑ σε περίπτωση αγοράς ακινήτου

Απαλλαγή για αγορά  πρώτης κατοικίας με τις  εξής προϋποθέσεις :

α) Ο αγοραστής ή ο/η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά τους δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν είναι: 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 25 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 30 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα. Κατ’ εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τ.μ. σε 90 τ.μ..

β) Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο της αγοράς και εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμου ή κοινότητας ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο και μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού.

γ) Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον μία πενταετία. 

Η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μία φορά. Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου, εφόσον αθροιστικά: 

α) τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά τον χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους και

β) ο αγοραστής υποβάλει την οικεία δήλωση και καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που είχε τύχει της απαλλαγής.

Η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής είναι η εξής:

Για αγορά κατοικίας:  από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 €, από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000 €, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 €, ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία, τουλάχιστον, 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000 €. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Για αγορά οικοπέδου: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 €, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 €. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 €για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 €για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. 

Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται Φ.Μ.Α.. 

Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (είτε είναι ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες είτε παρακολουθήματα της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας), για επιφάνεια εκάστου έως είκοσι (20) τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη χορήγηση της απαλλαγής από τον Φ.Μ.Α. υποβάλλονται μαζί με την οικεία δήλωση, πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου  και καθορίζονται με την  ΠΟΛ.1101/10 (ΦΕΚ 1021Β) απόφαση του Υπουργού Οικονομικών.

Παρέχεται πλήρης απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης κατά την αγορά ή ανταλλαγή γεωργικών ή κτηνοτροφικών εκτάσεων, μαζί με τις εγκαταστάσεις τους που εξυπηρετούν αποκλειστικά την εκμετάλλευσή τους σε όλους τους αγρότες (νέους, νεοεισερχομένους ή άνω των 40 ετών).

Το δικαίωμα του Δημοσίου για επιβολή Φ.Μ.Α. παραγράφεται μετά την πάροδο πενταετίας (5ετίας) από τη λήξη του έτους εντός του οποίου λήγει η προθεσμία υποβολής της δήλωσης και μετά την πάροδο δεκαπέντε (15) ετών από το τέλος του έτους εντός του οποίου χορηγήθηκε η απαλλαγή, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις, έστω και αν η υπόθεση έχει περαιωθεί

2. Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) με συντελεστή 24%. Επιβάλλεται στα νέα κτίσματα – «νεόδμητα ακίνητα», για αγορά νέου κτίσματος από τον κατασκευαστή του. Πρόκειται για ακίνητα των οποίων η άδεια κατασκευής εκδίδεται ή αναθεωρείται μετά την 1/1/2006 εφόσον μέχρι την ημερομηνία αναθεώρησης δεν έχουν αρχίσει οι εργασίες κατασκευής τους πριν την πρώτη εγκατάσταση σε αυτά. Βαρύνει τον αγοραστή.

Η απόκτηση πρώτης κατοικίας απαλλάσσεται από ΦΠΑ με τις ίδιες προϋποθέσεις που απαιτούνται για την απαλλαγή από τον ΦΜΑ  (βλέπε ανωτέρω).

Με το άρθρο 39 του Ν.4646/2019 αναστέλλεται, υποχρεωτικά μέχρι τις 31.12.2022, η εφαρμογή του Φ.Π.Α. στα ακίνητα και επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ).

Η αναστολή αφορά το σύνολο των αδιάθετων παραπάνω ακινήτων του υποκειμένου. Μαζί με την αίτηση ο υποκείμενος υποβάλλει κατάσταση με τα αδιάθετα ακίνητα και το ποσό του φόρου που αντιστοιχεί στο κάθε ακίνητο προς διακανονισμό.

3. Φόρος Υπεραξίας Ακινήτων 15%. Είναι παρακρατούμενος φόρος και επιβάλλεται στην υπεραξία που προκύπτει κατά την μεταβίβαση ακινήτων με επαχθή αιτία. Ο φόρος βαρύνει τον πωλητή. (άρθρο 41 ΚΦΕ).

Με το άρθρο 28 του Ν.4646/2019 έχει ανασταλεί η εφαρμογή του μέχρι 31/12/2022.

Β. ΑΠΟΚΤΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΜΕ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΑ (ΑΙΤΙΑ ΘΑΝΑΤΟΥ), ΓΟΝΙΚΗ ΠΑΡΟΧΗ, ΔΩΡΕΑ.

Με κληρονομιά η απόκτηση του ακινήτου μπορεί να είναι με διαθήκη , χωρίς διαθήκη, ή αναγκαστικά από τον νόμο (νόμιμη μοίρα). Η  κληρονομιά  περιέρχεται  στον κληρονόμο  ανεξάρτητα αν αυτός γνώριζε το περιεχόμενο της κληρονομιάς. Είναι όμως προσωρινή και διαρκεί όσο ο κληρονόμος έχει το δικαίωμα να την αποποιηθεί (άρθρο 1847 Α.Κ.).

Γονική παροχή είναι παροχή περιουσίας στο τέκνο από οποιονδήποτε γονέα του, είτε για τη δημιουργία ή τη διατήρηση οικονομικής ή οικογενειακής αυτοτέλειας είτε για την έναρξη ή την εξακολούθηση επαγγέλματος, αποτελεί δωρεά μόνον ως προς το ποσό που υπερβαίνει το μέτρο, το όποιο επιβάλλουν οι περιστάσεις (ΑΚ.1509). Για  γονική παροχή ακινήτου απαιτείται πάντα συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Δωρεά είναι η παροχή σε κάποιον ενός περιουσιακού αντικειμένου αν γίνεται κατά τη συμφωνία των μερών χωρίς αντάλλαγμα (ΑΚ.496).

Φόρος κληρονομιάς επιβάλλεται στην καθαρή κληρονομική μερίδα (αφού αφαιρεθούν τα χρέη και βάρη της κληρονομιάς). Ο φόρος υπολογίζεται με βάση κλίμακες των οποίων οι συντελεστές διαφέρουν ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας. Ο ι κλίμακες αυτές είναι οι ίδιες και για τις δωρεές, γονικές παροχές. (Ν.2961/01).

Σήμερα η φορολογική μεταχείριση των κληρονομιών-γονικών παροχών και δωρεών ρυθμίζεται από τον Νόμο 2961/2001 όπως ισχύει μετά τις τελευταίες τροποποιήσεις με τον Ν.4787/2021.

Απαλλάσσεται από το φόρο : 1) απόκτηση περιουσιακών στοιχείων στην αιτία θανάτου κτήση, μέχρι του ποσού των τετρακοσίων χιλιάδων (400.000) ευρώ ανά δικαιούχο, εφόσον δικαιούχοι είναι σύζυγος και ανήλικα τέκνα του κληρονομουμένου. Εφόσον παρέχεται η απαλλαγή αυτή, κατά τον υπολογισμό του φόρου δεν ισχύει το πρώτο αφορολόγητο κλιμάκιο της κλίμακας της ίδιας αυτής παραγράφου και περιορίζονται αντίστοιχα τα επόμενα κλιμάκια. Η απαλλαγή για τον επιζώντα σύζυγο παρέχεται εφόσον η έγγαμη συμβίωση είχε διάρκεια τουλάχιστον πέντε (5) ετών. 2) Η κληρονομιά η οποία περιέρχεται σε σύζυγο, τέκνα, γονείς ή αδέλφια στρατιωτικού, κατά τον ορισμό της παραγράφου 2 του άρθρου 7 του ν 2084/1992 (ΦΕΚ 165 Α΄), που απεβίωσε κατά τη διάρκεια της υπηρεσίας, σε εκτέλεση υπηρεσίας και εξαιτίας αυτής.

Οι άτυπες δωρεές χρημάτων φορολογούνται εκτός κλίμακας με μοναδικό συντελεστή 10% και χωρίς αφορολόγητο όριο.

Για την απόκτηση πρώτης κατοικίας με κληρονομιά -δωρεά-γονική παροχή ισχύουν ότι και στην αγορά, σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα :

Πίνακας αφορολόγητων ποσών για απόκτηση πρώτης κατοικίας με αγορά - κληρονομιά - δωρεά

Για αγορά κατοικίας τα παραπάνω ποσά προσαυξάνονται κατά 25.000 ευρώ για κάθε ένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 ευρώ για καθένα από τα επόμενα παιδιά.

Για αγορά οικοπέδου τα παραπάνω ποσά προσαυξάνονται κατά 10.000 ευρώ για κάθε ένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 15.000 ευρώ για καθένα από τα επόμενα παιδιά.

Oι προϋποθέσεις απαλλαγής της πρώτης κατοικίας από τον φόρο κληρονομιών είναι:

α) Ο κληρονόμος είναι σύζυγος ή το πρόσωπο με το οποίο ο κληρονομούμενος είχε συνάψει σύμφωνο συμβίωσης, κατά τις διατάξεις του ν. 3719/2008 (Α’ 241) (εφόσον η συμβίωση είχε διάρκεια τουλάχιστον δύο ετών) ή του ν. 4356/2015 (Α’ 181) (χωρίς χρονικό περιορισμό) ή τέκνο του κληρονομουμένου.

β) Ο κληρονόμος είναι Έλληνας ή πολίτης κρατών – μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης (Ε.Ε.) και των χωρών του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου (Ε.Ο.Χ.).

γ) Ο κληρονόμος, ο σύζυγος και τα ανήλικα τέκνα τους δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία ή ιδανικό μερίδιο κατοικίας που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στα οποία αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές τους ανάγκες και βρίσκονται σε δήμο ή κοινότητα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Οι στεγαστικές ανάγκες θεωρείται ότι καλύπτονται αν το συνολικό εμβαδόν των ανωτέρω ακινήτων (και των λοιπών αντίστοιχων κληρονομιαίων ακινήτων) είναι 70 τ.μ. προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 25 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του δικαιούχου.

δ) Το ακίνητο αποκτάται κατά πλήρη κυριότητα.

ε) Η απαλλαγή από τον φόρο για την απόκτηση πρώτης κατοικίας παρέχεται για μία φορά. Δεν απαλλάσσεται ο κληρονόμος που ο ίδιος ή ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα αυτού έχουν ήδη τύχει απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης ή γονικής παροχής ή κληρονομιάς.

στ) Η κατοικία ή το οικόπεδο θα παραμείνει στην κυριότητα του κληρονόμου για μία τουλάχιστον πενταετία.

ζ) Το αίτημα για την απαλλαγή υποβάλλεται με την εμπρόθεσμη δήλωση.

Oi προϋποθέσεις απαλλαγής της πρώτης κατοικίας από τον φόρο γονικής παροχής είναι :

α) Το τέκνο που ζητά την απαλλαγή, ο σύζυγος και τα ανήλικα τέκνα τους δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία ή ιδανικό μερίδιο κατοικίας που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στα οποία αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές τους ανάγκες και βρίσκονται σε δήμο ή κοινότητα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Οι στεγαστικές ανάγκες θεωρείται ότι καλύπτονται αν το συνολικό εμβαδόν των ανωτέρω ακινήτων είναι 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 25 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του δικαιούχου.

β) Το τέκνο είναι Έλληνας ή πολίτης κρατών-μελών της Ε.Ε. και των χωρών του Ε.Ο.Χ.

γ) Το ακίνητο αποκτάται κατά πλήρη κυριότητα και ολόκληρο.

δ) Η απαλλαγή από τον φόρο για την απόκτηση πρώτης κατοικίας παρέχεται για μία φορά. Δεν απαλλάσσεται το τέκνο που το ίδιο ή ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα αυτών έχουν ήδη τύχει απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης ή γονικής παροχής ή κληρονομιάς.

ε) Η κατοικία ή το οικόπεδο θα παραμείνει στην κυριότητα του τέκνου για μία τουλάχιστον πενταετία.

στ) Το αίτημα για την απαλλαγή υποβάλλεται με την εμπρόθεσμη δήλωση.

Γ. ΑΠΟΚΤΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΜΕ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ

Σύμφωνα με τά άρθρα 1045 ΑΚ : εκείνος που έχει στη νομή του για μια εικοσαετία πράγμα κινητό ή ακίνητο, γίνεται κύριος του πράγματος (έκτακτη χρησικτησία)

και 1041 ΑΚ : εκείνος που έχει στη νομή του με καλή πίστη και με νόμιμο τίτλο πράγμα κινητό για μια τριετία και ακίνητο για μια δεκαετία, γίνεται κύριος του πράγματος (τακτική χρησικτησία)

Το Β΄ τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), με την απόφασή του 2826/2016 έκρινε ότι το τεκμήριο φορολογητέου εισοδήματος λόγω δαπάνης για την αγορά ακινήτου εφαρμόζεται μόνο στις περιπτώσεις που ο φορολογούμενος καταβάλλει πράγματι χρηματικό ποσό για την αγορά ακινήτου. Συνεπώς, σε περίπτωση απόκτησης ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία, κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 1045 του Αστικού Κώδικα, ήτοι με άσκηση νομής επί εικοσαετία, για την οποία δεν συντρέχει η πιο πάνω προϋπόθεση της πραγματικής καταβολής χρηματικού ποσού, το πιο πάνω τεκμήριο δεν εφαρμόζεται.

Με την Εγκ. Κ. 2894/55/ ΠΟΛ. 141/22.4.88 Υ.Ο. διευκρινίζεται ότι :¨’ σε κάθε περίπτωση που σε συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου, με οποιαδήποτε αιτία {Μεταβίβαση με επαχθή αιτία ή με δωρεά ή με γονική παροχή), γίνεται επίκληση κτήσης της κυριότητας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου με χρησικτησία, οφείλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων, υπό την προϋπόθεση βέβαια ότι δεν υπάρχει για το ακίνητο αυτό τίτλος μεταγραμμένος. Φόρος δεν οφείλεται μόνο σε περίπτωση κτήσης του ακινήτου από κληρονομιά με διαθήκη ή εξ αδιαθέτου, έστω και αν στη διαθήκη μνημονεύεται η κτήση κυριότητας του με χρησικτησία, γιατί στην περίπτωση αυτή (διαθήκης} δεν συντάσσεται συμβόλαιο. Ομοίως και σε περίπτωση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας από το μοναδικό κύριο με μονομερή πράξη, έστω και αν στη πράξη αυτή γίνεται επίκληση κτήσης κυριότητας με χρησικτησία γιατί και στην περίπτωση αυτή δεν συντάσσεται μεταβιβαστικό συμβόλαιο όπως ορίζει ο νόμος.

Επίσης δεν οφείλεται φόρος μεταβίβασης, αν ο μεταβιβάζων και επικαλούμενος την κτήση κυριότητας με χρησικτησία απαλλάσσεται από το φόρο μεταβίβασης ακινήτων με βάση γενικές ή ειδικές διατάξεις νόμου. Ακόμη, δεν οφείλεται φόρος μεταβίβασης όταν ο μεταβιβάζων έχει τίτλο κτήσης για τον οποίο έχει υποβληθεί δήλωση και έχει καταβληθεί φόρος, έστω και αν στον τίτλο αυτόν αναφέρεται κτήση με χρησικτησία. Π.χ. ο Α μεταβιβάζει στο Β ακίνητο που αγόρασε από τον Γ.

Ο Γ είχε αποκτήσει το ακίνητο αυτό με χρησικτησία.

Στην περίπτωση αυτή δεν οφείλεται φόρος για την επίκληση της χρησικτησίας γιατί ο Α απέκτησε το ακίνητο από το Γ με αγορά και για την αγορά αυτή καταβλήθηκε φόρος μεταβίβασης ακινήτων.».

Δ. ΑΠΟΚΤΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ  ΜΕ  ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟ

Πλειστηριασμός ή δημοπρασία είναι η διαδικασία πώλησης-διάθεσης κινητού ή ακίνητου  περιουσιακού στοιχείου σε όποιον προσφέρει την  υψηλότερη τιμή.

Από τη στιγμή που ο υπερθεματιστής καταβάλει το πλειστηρίασμα και το τέλος χρήσης, ο υπάλληλος του πλειστηριασμού του δίνει περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης. Με την κατακύρωση, και αφότου μεταγραφεί η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, ο υπερθεματιστής αποκτά το δικαίωμα που είχε εκείνος κατά του οποίου έγινε η εκτέλεση.(Κωδ .Πολ.Δικ. 1005)

Πρόκειται για μεταβίβαση και καταβάλλεται φόρος μεταβίβασης.

Σε περιπτώσεις εκούσιων και δικαστικών πλειστηριασμών, η δήλωση υποβάλλεται από τον υπερθεματιστή μέσα σε πέντε (5) εργάσιμες ημέρες από τη διενέργεια του πλειστηριασμού και πάντως πριν από τη σύνταξη της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης.

Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου με αναγκαστικό πλειστηριασμό, ως χρόνος κτήσης λογίζεται η ημερομηνία έκδοσης της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης (ΠΟΛ.1119/2014).

Ο υπερθεματιστής ως αγοραστής, βαρύνεται ευθέως από το νόμο για τον αναλογούντα φόρο μεταβίβασης, χωρίς να νομιμοποιείται σε παρακράτηση τούτου από το πλειστηρίασμα γιατί ενεργεί σε εκπλήρωση ίδιας νόμιμης υποχρέωσης.(Υ.Ο. εγκύκλιος ΑΡ πρωτοκόλλου Δ13Β 1150660 ΕΞ/2015).

Ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται το εκπλειστηρίασμα που αναφέρεται στην κατακυρωτική έκθεση ανεξαρτήτως αν υπερβαίνει ή όχι την αξία που προσδιορίζεται σύμφωνα με την Α.Υ.Ο.Ο. ΠΟΛ. 1054/2006.

Για τον συντελεστή ΦΜΑ και τις απαλλαγές ισχύουν  ό,τι και για τις μεταβιβάσεις στο κεφ. Α.

Ε. ΑΝΑΓΚΑΣΤΙΚΗ ΑΠΑΛΛΟΤΡΙΩΣΗ  (Ν.2882/2001)

Η απαλλοτρίωση ακινήτου για δημόσια ωφέλεια καθώς η απαλλοτρίωση της πλήρους ή της ψιλής κυριότητας, αδιάφορα αν αυτή γίνεται υπό αναβλητική αίρεση ή διαλυτική αίρεση ή με τον όρο της εξώνησης θεωρείται μεταβίβαση ακινήτου και είναι αντικείμενο του φόρου μεταβίβασης ακινήτων.((ΑΝ 1521/50).

(εξώνηση : Με το σύμφωνο της εξώνησης ο πωλητής έχει δικαίωμα μέσα σε ορισμένη προθεσμία να πάρει πίσω το πράγμα αντί τιμήματος που έχει συμφωνηθεί. AK-565).

ΣΤ. ΕΙΔΙΚΕΣ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ

Ως μεταβίβαση ακινήτων για την οποία οφείλεται φόρος μεταβίβασης θεωρούνται και οι εξής περιπτώσεις  (άρθρο 1 ΑΝ.1521/1950) :

- η σύσταση επικαρπίας, οικήσεως ή άλλης δουλείας εκ των προβλεπομένων υπό των άρθρων 1188 έως 1191 του Αστικού Κώδικα,

- η κατά την διάλυση ομόρρυθμου ή ετερορρύθμου εταιρίας μεταβίβαση της ακίνητου περιουσίας της εις τα μέλη αυτής,

- η παραίτηση από την κυριότητα επί ακινήτου ή από πραγματικού δικαιώματος επί ακινήτου ή από την κυριότητα πλοίου,

- η διανομή ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων των.

Συντακτική Ομάδα Oenet